【考頻指數(shù)】★★★

【考點(diǎn)精講】

一、優(yōu)先受償權(quán)

發(fā)包人未按照約定日期支付工程價(jià)款，承包人在多次最高發(fā)包人支付未果的情況下，可以與發(fā)包人協(xié)議將已完工程折價(jià)或者向人民法院申請(qǐng)將工程依法拍賣，折價(jià)或者拍賣所得價(jià)款，優(yōu)先受到償還的權(quán)利。

二、受償順序

1.建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。如果發(fā)包人將工程抵押給銀行或其他債權(quán)人以獲取工程貸款，那么承包人在銀行或者其他抵押人之前優(yōu)先受到工程款償還。

2.消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。開發(fā)商在未完工前對(duì)商品住宅進(jìn)行預(yù)售的情況下，承包人的優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗全款或者支付大部分款項(xiàng)的購(gòu)房者。

因此，若已完工程折價(jià)或拍賣后，受償?shù)捻樞蚴牵喝罨虼箢~購(gòu)房者>承包商>銀行或其他債務(wù)人。

【經(jīng)典例題】

1.某商品房開發(fā)工程因故停建，承包人及時(shí)起訴要求結(jié)算工程款并勝訴。法院在對(duì)該項(xiàng)目進(jìn)行拍賣執(zhí)行中，有許多債權(quán)人主張權(quán)利。各債權(quán)人的清償順序依法應(yīng)為( )。

A.承包人、抵押權(quán)人、普通債權(quán)人、全款購(gòu)房人

B.抵押權(quán)人、普通債權(quán)人、全款購(gòu)房人、承包人

C.普通債權(quán)人、全款購(gòu)房人、承包人、抵押權(quán)人

D.全款購(gòu)房人、承包人、抵押權(quán)人、普通債權(quán)人

【答案】D

【解析】本題考查的是工程價(jià)款的支付。最高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問題的批復(fù)：(1)人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)。(2)消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人。