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　　第六章房地產交易管理制度與政策重點知識及典型習題

　　掌握房地產交易的基本制度、手續(xù)費；房地產轉讓的概念、分類、條件、程序、轉讓合同；以出讓方式取得建設用地使用權的房地產轉讓；以劃撥方式取得建設用地使用權的房地產轉讓；已購公有住房和經濟適用住房上市的規(guī)定；商品房預售的概念、條件、商品房預售許可、商品房預售合同登記備案。

　　掌握商品房現售、商品房銷售代理、銷售中禁止的行為；商品房買賣合同；商品房屋租賃；房地產抵押的概念、抵押條件；抵押的一般規(guī)定；房地產抵押合同；房地產抵押、抵押登記；最高額抵押權；房地產抵押的效力；房地產抵押權的實現。

　　【2016年試題】某房地產開發(fā)企業(yè)預售一套建筑面積100㎡的商品住宅，單價為1萬元/㎡.購房合同對面積誤差未作約定。經實測房屋建筑面積為105㎡，買受人實際應付購房款（）萬元。

　　A.100

　　B.101

　　C.103

　　D.105

　　【正確答案】C

　　【答案解析】本題考查的是商品房買賣合同。按套內建筑面積計價，面積誤差比絕對值超過3%時，買受人有權解除合同。買受人不退房的，實測面積大于預測面積時，面積誤差比在3%之內的房價款由買受人補足；超出3%部分的房價款由房地產企業(yè)承擔，產權歸買受人。參見教材P115。

　　【2016年試題】房屋租賃合同約定的租賃期限依法不得超過（）年。

　　A.5

　　B.10

　　C.15

　　D.20

　　【正確答案】D

　　【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃合同?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不得超過20年，超過20年的，超過部分無效。參見教材P118。

　　【2016年試題】根據《物權法》，下列財產中，可以設定抵押的是（）。

　　A.國有土地所有權

　　B.村辦企業(yè)的廠房

　　C.集體土地所有權

　　D.被查封的房屋

　　【正確答案】B

　　【答案解析】本題考查的是房地產抵押的條件。土地所有權不得抵押；被依法查封、扣押、監(jiān)管或者以其他形式限制的房地產不得設定抵押權。參見教材P122。

　　【2016年試題】根據《城市房地產管理法》，房地產交易的形式有（）。

　　A.房地產出讓

　　B.房地產轉讓

　　C.房地產抵押

　　D.土地劃撥

　　E.房屋租賃

　　【正確答案】BCE

　　【答案解析】本題考查的是房地產交易管理的概念和原則。1994年7月5日頒布的《城市房地產管理法》規(guī)定，房地產交易包括房地產轉讓、房地產抵押和房屋租賃三種形式。參見教材P102。

　　【2016年試題】根據《城市房地產轉讓管理規(guī)定》，下列房地產中，不得轉讓的有（）。

　　A.已抵押的

　　B.已查封的

　　C.未取得房屋權屬證書的

　　D.土地是劃撥方式取得的

　　E.未取得土地使用權證書的

　　【正確答案】BCE

　　【答案解析】本題考查的是房地產轉讓的條件?！冻鞘蟹康禺a管理法》及《城市房地產轉讓管理規(guī)定》規(guī)定下列房地產不得轉讓：（1）達不到下列條件的房地產不得轉讓。①以出讓方式取得土地使用權用于投資開發(fā)的，按照土地使用權出讓合同約定進行投資開發(fā)，屬于房屋建設工程的，應完成開發(fā)投資總額的25%以上；②屬于成片開發(fā)的，形成工業(yè)用地或者其他建設用地條件；③按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書

　?。?）司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利的。（3）依法收回土地使用權的。（4）共有房地產，未經其他共有人書面同意的。（5）權屬有爭議的。（6）未依法進行登記領取權屬證書的。（7）法律和行政法規(guī)規(guī)定禁止轉讓的其他情況。參見教材P106。

　　【2015年試題】房地產轉讓當事人申報的成交價格明顯低于正常市場價格的，應以（）作為繳納稅費的依據。

　　A.重置價格

　　B.實際價格

　　C.評估價格

　　D.掛牌價格

　　【正確答案】C

　　【答案解析】本題考查的是房地產交易的基本制度。房地產轉讓應當以申報的成交價格作為繳納稅費的依據。成交價格明顯低于正常市場價格的，以評估價格作為繳納稅費的依據。參見教材P102。

　　【2015年試題】《商品房屋租賃管理辦法》規(guī)定，房屋租賃合同期內，出租人不得（）。

　　A.轉讓該房屋

　　B.單方面提高租金水平

　　C.抵押該房屋

　　D.與承租人協(xié)議變更合同

　　【正確答案】B

　　【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃合同?！渡唐贩课葑赓U管理辦法》中規(guī)定，房屋租賃合同期內，出租人不得單方面隨意提高租金水平。參見教材P118。

　　【2015年試題】抵押人為抵押的房地產投保，在抵押期間，保險賠償的第一受益人是（）。

　　A.抵押人

　　B.繼承人

　　C.擔保人

　　D.抵押權人

　　【正確答案】D

　　【答案解析】本題考查的是房地產抵押的一般規(guī)定。抵押當事人約定對抵押房地產保險的，由抵押人為抵押的房地產投保，保險費由抵押人負擔。抵押房地產投保的，抵押人應當將保險單移送抵押權人保管。在抵押期間，抵押權人為保險賠償的第一受益人。參見教材P123。

　　【2015年試題】商品房屋租賃期間內，不影響房屋租賃合同繼續(xù)有效的情形是（）。

　　A.房屋抵押

　　B.房屋繼承

　　C.變更房屋用途

　　D.房屋買賣

　　E.經出租人同意轉租房屋

　　【正確答案】ABDE

　　【答案解析】本題考查的是商品房屋租賃合同。商品房屋租賃期間，原租賃關系不受抵押權的影響；因贈予、析產、繼承或者買賣轉讓房屋的，原房屋租賃合同繼續(xù)有效。承租人在房屋租賃期間內死亡的，與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。房屋租賃期間出租人出售租賃房屋的，應當在出售前合理期限內通知承租人，承租人在同等條件下有優(yōu)先購買權。參見教材P119。

　　【2015年試題】王某將寫字樓先后抵押給三家銀行，到期不能償還貸款，關于優(yōu)先受償順序的說法，錯誤的有（）。

　　A.按貸款發(fā)放的先后順序

　　B.按貸款數額的大小順序

　　C.按各銀行起訴的先后順序

　　D.按貸款合同簽訂的先后順序

　　E.按房地產抵押登記的先后順序

　　【正確答案】ABCD

　　【答案解析】本題考查的是房地產抵押權的實現。依據《物權法》的規(guī)定，同一房地產向兩個以上債權人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權比例清償；抵押權已登記的先于未登記的受償；抵押權未登記的，按照債權比例清償。參見教材P127。