房估知識(shí)點(diǎn)：停車(chē)庫(kù)的估價(jià)

停車(chē)庫(kù)主要有專(zhuān)營(yíng)停車(chē)庫(kù)大樓和地下停車(chē)庫(kù)，而地下停車(chē)庫(kù)最為常見(jiàn)，一般位于住宅、商業(yè)和寫(xiě)字樓的地下部分，其主要為解決地上停車(chē)?yán)щy的問(wèn)題，同時(shí)也是為了合理利用地下空間。

由于停車(chē)庫(kù)屬于一種較為特殊的房地產(chǎn)，相對(duì)于其他房地產(chǎn)而言具有其特殊性及其估價(jià)的特殊性，下面主要針對(duì)地下停車(chē)庫(kù)進(jìn)行說(shuō)明和分析其特點(diǎn)。

（一）地下停車(chē)庫(kù)特點(diǎn)

（1）權(quán)屬比較特殊。地下停車(chē)庫(kù)一般存在兩種不同情況：①開(kāi)發(fā)商擁有車(chē)庫(kù)單獨(dú)產(chǎn)權(quán)，可對(duì)車(chē)庫(kù)自由行使收益、處分權(quán)；②地下車(chē)庫(kù)作為共有部位，建筑面積已進(jìn)行了分?jǐn)?，?chē)庫(kù)不能單獨(dú)出售。上述情況的存在，導(dǎo)致了地下停車(chē)庫(kù)是否存在經(jīng)營(yíng)性，同時(shí)也使得其價(jià)格表現(xiàn)形式多樣化。此外，也會(huì)存在利用人防工程作為地下車(chē)庫(kù)的情況。

（2）計(jì)量單位比較特殊。商品房存在多種計(jì)量單位（套、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、使用面積等），國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)于應(yīng)該以何種計(jì)量單位作為商品房銷(xiāo)售單位也有相關(guān)規(guī)定，但對(duì)于地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)，由于地下停車(chē)庫(kù)物業(yè)用途的特殊性，消費(fèi)者比較認(rèn)同的則只有一種：車(chē)位，與此同時(shí)，也會(huì)出現(xiàn)相同建筑面積產(chǎn)生不同車(chē)位數(shù)的問(wèn)題。

（3）日常管理和服務(wù)相對(duì)特殊。地下停車(chē)庫(kù)除滿(mǎn)足停車(chē)這一基本功能外，可能會(huì)衍生出其他功能，當(dāng)然，這種功能主要為解決與機(jī)動(dòng)車(chē)相關(guān)的問(wèn)題，屬于一種配套服務(wù)。這種配套服務(wù)涵蓋面較廣，諸如：車(chē)輛安全、車(chē)輛清潔、停車(chē)的方便和舒適、維修等。由此，地下停車(chē)庫(kù)日常管理和服務(wù)水平在一定程度上決定了停車(chē)庫(kù)的檔次。

（二）地下停車(chē)庫(kù)的價(jià)格特點(diǎn)

（1）價(jià)格往往和車(chē)位數(shù)掛鉤。與一般商品房不同，地下停車(chē)庫(kù)的銷(xiāo)售價(jià)格往往會(huì)以"元/車(chē)位"的形式體現(xiàn)，因此，地下停車(chē)庫(kù)的價(jià)格和最初原始投入的緊密程度較低。

（2）同一地區(qū)單位價(jià)格不會(huì)出現(xiàn)較大的變化。由于地下停車(chē)庫(kù)自身地位和使用功能的特殊性，其單位價(jià)格往往不會(huì)像其他房地產(chǎn)那樣，呈現(xiàn)出比較鮮明的獨(dú)特性，同一地區(qū)地下停車(chē)庫(kù)單位價(jià)格比較一致。

（3）價(jià)格受地上房地產(chǎn)租售狀況的影響。與地上房地產(chǎn)相比，地下停車(chē)庫(kù)在一定程度上處于從屬地位，其價(jià)格的高低也受地上房地產(chǎn)的租售狀況影響，很難想象，在某宗地上，如果地上部分租售情況極不理想，而地下停車(chē)庫(kù)會(huì)出現(xiàn)租售勢(shì)頭良好的情況。

（三）地下停車(chē)庫(kù)常見(jiàn)的估價(jià)方法和技術(shù)路線(xiàn)

一般而言，停車(chē)庫(kù)價(jià)格評(píng)估可以采用比較法、收益法和成本法。停車(chē)庫(kù)價(jià)格評(píng)估方法的選擇，首先應(yīng)該重點(diǎn)考慮其權(quán)屬狀況，判斷其是否屬于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)；其次，應(yīng)該考察其周邊房地產(chǎn)中類(lèi)似房地產(chǎn)的出租、銷(xiāo)售情況，以此來(lái)決定采用何種評(píng)估方法。

比較法的選擇，取決于是否擁有大量停車(chē)庫(kù)交易實(shí)例資料，同時(shí)評(píng)估對(duì)象應(yīng)為可轉(zhuǎn)讓的。在具體的評(píng)估過(guò)程之中，應(yīng)注意區(qū)域因素和個(gè)別因素修正時(shí)指標(biāo)的選擇和修正幅度的把握。

收益法的選擇，主要基于估價(jià)對(duì)象屬于經(jīng)營(yíng)性物業(yè)，有較為穩(wěn)定收益，如寫(xiě)字樓、酒店、商場(chǎng)的地下停車(chē)庫(kù)。在運(yùn)用收益法的過(guò)程中，同樣應(yīng)注意收益和費(fèi)用的客觀(guān)性，也應(yīng)該將評(píng)估對(duì)象進(jìn)行分類(lèi)，看其屬于出租型還是商業(yè)經(jīng)營(yíng)型。另外，報(bào)酬率的確定是個(gè)難點(diǎn)。

在前兩種方法均不適用的前提下也可以采用成本法作為評(píng)估方法。在運(yùn)用成本法時(shí)，各項(xiàng)成本費(fèi)用原則上應(yīng)該取客觀(guān)成本。利潤(rùn)率應(yīng)按照開(kāi)發(fā)停車(chē)庫(kù)物業(yè)的平均利潤(rùn)水平確定，困難之處主要在于土地取得費(fèi)用的確定，在土地取得費(fèi)用分?jǐn)傮w系標(biāo)準(zhǔn)尚未建立時(shí)可采用平均分?jǐn)偟姆椒ā?

2017年房地產(chǎn)估價(jià)師將于10月14、15日考試，為了方便廣大學(xué)員備考，建設(shè)工程教育網(wǎng)搜集整理了房估考試知識(shí)點(diǎn)，用于考生日常學(xué)習(xí)參考，祝大家學(xué)習(xí)愉快、考試順利！