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在合同雙方?jīng)]有約定的情況下，根據(jù)合同法、商品房買賣司法解釋和商品房銷售管理辦法，買受人可能有以下退房理由：

（一）合同無效。預(yù)售商品房必須有預(yù)售證，否則所預(yù)售合同無效。在合同無效的情況下，買受人可以要求退房退款。

（二）合同被撤銷。根據(jù)合同法的規(guī)定，當(dāng)事人在訂立合同時有重大或者顯失公正，一方以欺詐脅迫的手段或者乘人之危使對方在違背意思的情況下訂立的合同，有損害方有對請求人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)變更或撤銷。就實(shí)踐來看，出賣人常存在三種欺詐情形：一是故意隱瞞未取得預(yù)售許可證或者提供虛假的許可證，二是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；三是故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。當(dāng)出賣人存在上述欺詐情形時買受人可以要求退房退款。

（三）出賣人嚴(yán)重違約。合同法規(guī)定一方不履行合同、履行合同違反約定致使合同目的不能實(shí)現(xiàn)，另一方有權(quán)解除合同。具體地說在商品房買賣中出賣人可能存在下列違約行為導(dǎo)致買受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)：

1、不能交房違約。這里又會有出賣人將所售房屋再作抵押或者再轉(zhuǎn)賣他人兩種情況。

2、逾期交房違約。出賣人不能按合同約定的時間交付房屋超過三個月時買受人有權(quán)解除合同。

3、不能辦證違約。買受人在商品房買賣合同約定或者《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過一年，由于出賣人的原因?qū)е沦I受人無法辦理房屋所有權(quán)登記，買受人可以請求解除合同。

4、交付房屋套型錯誤。對于交房時的套型與設(shè)計圖紙不一致的，買受人有權(quán)退房。

5、交付房屋面積誤差超過3%。凡實(shí)際測量的與合同約定的建筑面積或套內(nèi)建筑面積誤差比絕對值其中有一項超出3%的，購房人有權(quán)退房。

6、交付房屋質(zhì)量問題嚴(yán)重。質(zhì)量不合格的，購房人有權(quán)退房。

7、規(guī)劃設(shè)計的變更而導(dǎo)致退房。開發(fā)商擅自變更規(guī)劃、設(shè)計的，或者經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的規(guī)劃變更、設(shè)計單位同意的設(shè)計變更導(dǎo)致商品房的結(jié)構(gòu)型式、戶型、空間尺寸、朝向變化，購房人有權(quán)退房。

8、其他根本違約情形。如因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，買營業(yè)房無法營業(yè)等。

（四）雙方無過錯的原因。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同。

上述四方面的理由，基本上可以保證買受人的合法利益。如果買受人愿意也可以和出賣人約定解除合同的理由，這樣將能更好地保護(hù)買受人的利益。